contratto affitti brevi

Contratto affitti brevi: informazioni e normativa

Se si è interessati al contratto affitti brevi, è importante informarsi della normativa che accompagna questo tipo di business. Gestire la locazione di una proprietà può diventare molto redditizio se si seguono bene regole e normative.

Per locare una casa o un appartamento con la formula dell’affitto breve, il periodo del contratto non deve risultare superiore ai 30 giorni.

Non si parla solo di vacanze, ma anche di persone che hanno bisogno di un’abitazione per un periodo limitato nel tempo. I motivi possono essere molti: lavoro, studio, ma anche problemi di salute propri o di un familiare.

E’ necessario innanzitutto specificare che per questa tipologia di contratti non è prevista la registrazione. Infatti l’Agenzia delle Entrate ha fornito apposite delucidazioni sull’argomento attraverso una pubblicazione.

Nel testo diramato dall’Agenzia delle Entrate si introduce il tema della cedolare secca. Di cosa si tratta? E’ un’aliquota che si applica ai contratti d’affitto che non superano il mese. E che godono di un’agevolazione fiscale con l’imposta che si applica al 21% sulla rendita che deriva dall’affitto breve.

Come funziona il contratto affitti brevi?

Nell’articolo che state leggendo troverete utili spiegazioni sul contratto affitti brevi. Avrete molte informazioni su come funziona e a proposito dei relativi adempimenti fiscali.

Descriveremo inoltre alcune delle caratteristiche principali che riguardano l’abitazione che si intende affittare per periodi inferiori al mese.

Nel 2017 una legge apposita ha rinnovato la normativa che riguarda gli affitti brevi. Questa legge ha come oggetto la locazione di immobili a uso abitativo sotto i 30 giorni. Ne restano esclusi i locali commerciali.

Va sottolineato che il contratto tra locatore e locatario, intesi come persone fisiche, non potrà assolutamente costituire un’attività d’impresa.

Ed è da specificare che questo tipo di normativa coinvolge anche quei contratti che includono la fornitura di una serie di servizi integrativi. Come, ad esempio la pulizia degli spazi, l’uso del wifi e il cambio di lenzuola e asciugamani.

Chi riguarda la normativa relativa al contratto sugli affitti brevi?

La normativa si rivolge a chi intende affittare la propria casa sia nel caso lo faccia personalmente, oppure rivolgendosi ad agenzie e portali online. Questa nuova normativa regola anche la sublocazione.

Se non consideriamo i casi specifici e minoritari, oggi la maggior parte degli affitti brevi riguarda i proprietari che adibiscono un’abitazione di proprietà in casa per le vacanze.

Questo discorso vale anche per coloro che mettono a disposizione un’unica stanza.

Arrivati a questo passaggio, di fronte a noi si aprono due scenari. Nel primo è il proprietario stesso che si occupa della gestione dell’attività. E che la promuove nei media, quindi sarà lui a dover pagare l’imposta relativa al canone ricevuto.
Oppure, e questa è la seconda possibilità, il proprietario si affida a un’agenzia oppure a un intermediario. In questo caso specifico sarà sottoposto a ritenuta d’acconto del 21%.

Come abbiamo già detto sopra, questa procedura va seguita non solo da chi affitta per una vacanza breve sotto i 30 giorni. Ma anche nel caso decida di affiittare anche una o più singole camere con il limite temporale di un mese.

Ci sono delle eccezioni?

Questo tipo di normativa che riguarda gli affitti di breve durata, non prende in considerazione i contratti che comprendono altri tipi di servizi ulteriori.

Di cosa stiamo parlando? Di servizi come la somministrazione di alimenti, inclusa la prima colazione. Oppure la disponibilità di noleggiare mezzi di trasporto per spostamenti in città, di guide turistiche sul territorio e altre tipologie di servizi supplementari.

Cos’è cambiato dal 2017 in poi sul contratto affitti brevi?

Dal giugno del 2017 sono stati apportati diversi cambiamenti alla normativa vigente fino ad allora.

La rivisitazione riguarda principalmente nuovi oneri, che coinvolgono anche siti e portali online che si propongono come intermediari tra proprietari e inquilini temporanei.

Queste novità si indirizzano alla stragrande maggioranza degli immobili affittati per brevi periodi, sempre inferiori ai 30 giorni.

Arriviamo al dunque: agli intermediari, dal 2017, spettano una serie di obblighi. Come, per esempio, comunicare ai proprietari i contratti stipulati tramite la loro intermediazione.

Inoltre, quando verrà corrisposta la rendita ricavata dall’affitto breve, dovranno trattenere il 21% come ritenuta d’acconto.

Questa soluzione è stata dettata al legislazione dal diffuso fenomeno dei contratti irregolari e dei pagamenti in nero.

A questo punto bisogna anche sottolineare che i suddetti obblighi non sono validi nel caso dei contratti sottoscritti in data precedente al 1 giugno 2017.

Quali caratteristiche deve avere l’immobile per essere adatto all’affitto breve?

In caso si intenda affittare il proprio immobile, casa vacanze o anche singola stanza, stipulando questo genere di contratto, lo spazio in questione deve essere residenziale e non commerciale.

Requisito fondamentale è che l’immobile possegga l’agibilità, in caso contrario è impossibile affittarlo.

In quanto alle altre caratteristiche ora le vediamo insieme, iniziando dalle categorie catastali. Devono essere comprese tra A1 e A11. Resta esclusa la categoria A10 che riguarda gli immobili adibiti a ufficio.

Le caratteristiche tecniche variano invece a seconda della regione in cui ci si trova e anche dalla località territoriale in cui si trova l’edificio. Ognuna ha dei regolamenti precisi che disciplinano questa tipologia di contratti.

Altre indicazioni: l’abitazione adatta all’affitto breve deve rispettare precisi parametri che garantiscano la salubrità degli spazi. Come avere soffitti di altezza non inferiore a 2,70 metri.

Le Regioni, in ambito di tutela della salute degli inquilini, spesso possiedono un proprio regolamento. Ma prima di tutto sono state fissate delle misure minime degli spazi.

La stanza da affittare, per esempio, deve avere una metratura pari almeno a 28 mq. E, nel caso si intenda affittarlo a due persone, diventano 38mq.

Proseguiamo specificando che la camera da letto deve essere divisa dal soggiorno, quindi non si deve trattare di un monolocale. E che il soggiorno potrebbe anche avere un angolo cottura.

Infine: gli ambienti da affittare devono obbligatoriamente avere delle finestre.

Quali sono gli adempimenti fiscali in materia di affitti brevi?

Abbiamo già anticipato il discorso della cedolare secca che ora approfondiamo. In cosa consiste, per esempio l’aliquota del 21% sulla rendita della locazione, nel caso l’affitto abbia durata inferiore al mese?

Stiamo parlando della cedolare secca, vale a dire un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e di ogni addizionale normalmente prevista.

Si tratta di un regime studiato per agevolare il locatore che, nel momento della dichiarazione dei redditi, va a risparmiare. E che, inoltre, rappresenta un’arma efficace per lo Stato contro l’evasione fiscale.

Anche se non è un obbligo, nel caso il contratto venga registrato, il proprietario risparmia anche sul pagamento di bollo e imposte di registro.

L’aliquota del 21% viene conteggiata sul totale del reddito. Non esiste cioè quello sconto del 5% previsto nei casi di tassazione ordinaria, se l’affitto previsto riguarda un periodo che supera il mese.

I proprietari devono aprire partita Iva?

La risposta è no. Non esiste l’obbligo di avere la partita Iva per coloro che intendono affittare un’abitazione di proprietà per periodi brevi.

Almeno finchè chi affitta non avvii una propria attività imprenditoriale. Come nel caso in cui il proprietario non disponga di più immobili e che ne proponga diversi in locazione. In questo frangente la sua attività si intende come ricezione turistica.

Nell’ambito della ricezione turistica infatti la partita Iva è un requisito richiesto e indispensabile. E se si dispone di più immobili è forse il caso di pensare di aprire una società.

Nel caso di dubbi ulteriori che riguardano la propria attività e l’eventuale apertura della partita Iva, è sufficiente rivolgersi al proprio Comune di residenza, oppure alla Regione.

Questo perchè ogni realtà territoriale dispone di una propria disciplina della materia, di ordinanze e leggi apposite.

Il proprietario di un’abitazione affittata per periodi inferiori al mese, è infine tenuto a richiedere la tassa di soggiorno all’inquilino. E deve rilasciare, al momento del saldo, una quietanza di pagamento.