Questo argomento è molto importante. Sai che non esiste una sola tassa per la seconda casa? Se hai la possibilità di acquistare una seconda casa, scoprirai che esistono più tipi di tasse e imposte da pagare.

Perciò, quando si intende investire e comprare una seconda casa bisogna valutare vari aspetti. A partire dal costo iniziale che inciderà molto sul tuo bilancio, anche nel caso tu scelga la soluzione di un mutuo.

E poi bisogna valutare con attenzione anche le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile. E inoltre le tasse e le imposte legate alla seconda casa.

Seconda casa: differenza tra tassa e imposta

Tra tasse e imposte c’è una differenza marcata. La tassa è un tributo che si corrisponde in cambio di un servizio pubblico. L’imposta invece è una cifra che va pagata ma che non trova un corrispettivo nei confronti dei cittadini da parte dello Stato e dei Comuni.

Proprio a partire da questo presupposto, chi acquista una seconda casa deve pagare la tassa dell’IMU e la TASI. Al momento della compravendita bisogna invece calcolare Iva, imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Prima di esaminare nello specifico le varie caratteristiche di queste spese, è necessario chiarire il procedimento che conduce verso l’acquisto della casa.
E analizzare, passo per passo, tutte le fasi della compravendita.

Possiamo anche farci delle domande, come queste, molto importanti: ci sono agevolazioni fiscali che si possono sfruttare per la seconda casa? E per goderne bisogna far parte di qualche categoria particolare?

Bisogna seguire tutto il procedimento ed esaminare i vari costi durante la fase d’acquisto e la fase, successiva, di gestione dell’abitazione.

Seconda casa: quali sono le tasse al momento dell’acquisto?

Una precisazione necessaria: la tassazione della prima casa, o casa principale che dir si voglia, gode di alcuni vantaggi. Questi però non vengono attribuiti anche alla seconda casa. E le aliquote sono quelle ordinarie.

Nel caso si acquisti da un privato oppure da un’impresa che sia esente da Iva, bisogna valutare:

• 50 euro relative all’imposta catastale
• 50 euro per l’imposta ipotecaria
• 9% di imposta di registro

Se invece si compra l’immobile da un costruttore edile che è soggetto all’Iva, i conti da fare cambiano. Nel modo che indichiamo qui sotto:

• 10% di Iva che arriva al 22% in caso si acquisti un immobile di lusso
• 200 euro di imposta catastale
• 200 euro di imposta di registro
• 200 euro di imposta ipotecaria

Come potete notare, il conteggio dell’imposta da applicare cambia, così come varia il modo per calcolarla. Se si paga l’Iva, si applica l’imposta al prezzo fissato per l’acquisto. Invece se si paga il 9% relativo all’imposta di registro, si applica l’imposta in base al valore catastale.

Le tasse per il mantenimento della seconda casa

La gestione ordinaria della seconda casa prevede delle spese fisse. E cioè IMU e TASI.

Andiamo ad analizzarle insieme per capire bene di cosa si tratta.

L’IMU o Imposta Municipale Unica è quell’imposta che riunisce le tasse e i contributi che gravano sulla proprietà oppure il possesso di unità abitative. Come nel caso di negozi, capannoni e, specificamente, la seconda casa.

La TASI invece è la Tassa sui Servizi Indivisibili che riguarda i servizi pubblici che il Comune mette a disposizione per i cittadini. Per esempio l’illuminazione stradale, i servizi socio-assistenziali, la tutela del patrimonio artistico e delle aree comunali.

Sia IMU che TASI non si pagano nel caso della prima casa, dove si ha cioè la residenza e il domicilio.

Esistono delle eccezioni però, che riguardano gli immobili di lusso come le abitazioni signorili con il codice catastale A1 oppure le ville (A8) e i palazzi di valore storico e artistico (A9). In questi casi specifici anche se utilizzati come prima casa il proprietario deve pagare sia IMU che TASI.

Nel caso della seconda casa però non si gode delle agevolazioni spettanti alla prima. Ed è necessario pagarle. Esistono comunque, anche in questo caso, eccezioni e agevolazioni fiscali.

Seconda casa: tassa e agevolazioni fiscali

L’IMU deve essere calcolata in base alla quota e ai mesi di possesso, mentre la TASI solo secondo i mesi di possesso.

Una precisazione: il mese si considera intero se si superano i 15 giorni, in tutti e due i casi.

In caso l’immobile sia in comproprietà, ognuno paga la sua parte, non deve essere uno solo a pagare per tutti gli altri.

Il Comune ha la possibilità, poi, di ridurre la TASI in caso la casa sia abitata da un’unica persona, per un periodo stagionale e quindi con uso discontinuo, per chi risiede all’estero per oltre 6 mesi e per i fabbricati rurali a uso abitativo.

Per avere maggiori dettagli su queste riduzioni, bisogna rivolgersi all’ufficio Tributi del Comune dove si trova l’immobile.

Un’altra agevolazione riguarda l’IMU e la TASI ed è il caso del comodato d’uso. Nel caso cioè l’immobile sia concesso in comodato d’uso a parenti di primo grado. Se infatti lo si concede, seguendo questo metodo, a figli a genitori si applica la riduzione del 50% sulla base imponibile. Cioè sull’ammontare su cui si conteggia l’imposta di base all’aliquota applicata.

Anche in questo caso, per poter usufruire di questa riduzione, bisogna presentare specifici requisiti.

Come il fatto che il parente beneficiario deve risiedere in Italia e deve, inoltre, essere registrato anagraficamente nella stessa abitazione dove vive in comodato.

Oltre a questo il proprietario dell’immobile deve possedere una sola casa e il comodato d’uso gratuito deve essere certificato per iscritto, secondo la normativa vigente.

Seconda casa in affitto: ci sono tasse da pagare?

Nel caso in cui la seconda casa sia data in affitto, è il proprietario a pagare interamente l’IMU.

Per quanto invece riguarda la TASI il locatore dovrà pagare tra il 70 e il 90% in base a quanto ha stabilito il Comune in cui è situato l’immobile.

Sarà l’inquilino a pagare la parte restante. Se per l’inquilino si tratta di prima casa con residenza non deve versare niente. Al contrario se l’affitto è temporaneo e per meno di 6 mesi durante lo stesso anno, sarà solo il proprietario a pagare la TASI.

Prendiamo ora in considerazione l’eventualità del canone concordato, disciplinato dalla legge 431/98. Il canone concordato nasce per incentivare prezzi pià bassi per gli affitti e favorire agevolazioni fiscali per proprietari e inquilini.

Se si tratta di un affitto in canone concordato, IMU e TASI subiscono una riduzione del 25%. Il conto è presto fatto: si applica l’aliquota determinata dal Comune e poi si versa il 75% della cifra totale.

Tasse: ritardo nel pagamento

Dal gennaio del 2019, se si paga una tassa per la seconda casa in ritardo c’è un tasso di interesse che corrisponde allo 0,8% annuo.
La sanzione invece si calcola in base ai giorni di ritardo del pagamento.

Per sanare all’irregolarità esistono vari tipi di ravvedimento: sprint (entro 14 giorni, sanzione dello 0,1%), breve (dal 15° al 30° giorno seguente alla scadenza con sanzione dell’1,5%).

E poi c’è il ravvedimento intermedio, tra il 30° e il 90° giorno (sanzione dell’1,67%). Infine quello lungo, dopo i 90 giorni ma in tempo pre la presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui si commette la violazione (sanzione del 3,75%).

Al di là di questi termini la sanzione corrisponde al 30% della tassa non versata e bisogna rivolgersi direttamente al Comune.